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输血地产商 绿地金交中心刀口舔血?

文章来源:未知 2018-07-28 12:58

  7月23日,一款基础资产融资成本年利率高达18%的产品在贵州省绿地金融资产交易有限公司(以下简称“绿地金交中心”)宣告成立。

  《中国经营报》记者注意到,这款名为“高溢五号”的产品已发行四期(含本期),融资总规模2亿元。产品基础资产为上海廪溢投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“上海廪溢”)于今年4月份向盈时新城承德房地产开发有限公司(以下简称“盈时新城”)投放的累计2亿元的款项;所投基础资产项目名称“河北省承德市滦平县盈时·迪奥维拉·长城”(以下简称“迪奥维拉项目”)。

  颇值一提的是,绿地金交中心、上海廪溢为大型知名地产绿地集团旗下企业。与此同时,绿地集团本身在承德市所辖区县也有项目布局。

  地产开发资金的主要来源包括贷款、销售回款和自筹资金。今年以来,地产融资持续收紧,1~4月地产开发资金增速已放缓至2.1%。一方面是2016年10月地产开启调控以来,监管纷纷发文,地产融资全面收紧;另一方面是地产全面调控下,地产销售增速放缓叠加首套房贷利率上升影响地产公司回款,2017年地产公司经营现金净流入同比下降了50%以上。地产融资收紧率先从债券融资开始,地产债发行一改2015、2016年爆发式增长态势,2017年发行量仅1204亿元(不含短融),截至2018年5月16日地产发债1011亿元。银行贷款方面,专项检查、风险防控工作指导意见、规范银信类业务通知也严禁银行资金违规流入地产,通过私募资管计划委外资金流向地产也被禁止,房地产类信托监管在2017年下半年开始也持续收紧。

  那么,绿地集团关联项目此次借道自己旗下金交中心融资有何深意?

  记者梳理高溢系列产品发现,该系列产品模式比较固定:产品类型为收益权转让产品,转让方为上海廪溢,预期收益(年化)从7.5%到8.2%不等,基础资产为上海廪溢通过委托贷款形式向地方中小房地产企业投放的贷款。

  自2016年“9·30”楼市新政以来,房地产调控手段不断升级,央行、银监会等监管部门先后出台近20项调控政策,全面收紧房企融资渠道。包括银行贷款和通道业务、债券融资、股权融资、房地产信托等渠道均受到不同程度的调控。

  在此背景下,绿地金交中心高溢系列产品陆续挂牌发行。据本报记者不完全梳理,绿地金交中心平台上,高溢系列已经挂牌发行了一号至五号,对应的融资规模依次为1.8亿元、8000万元、8000万元、5000万元、2亿元。

  另外,除了高溢系列产品之外,绿地金交中心官网产品信息栏目下,还有一款名为“上海廪溢资产收益权转让产品2016年2期”的产品;该网站信息披露栏目下,涉及到的产品还有“绿地地产宝”“创富融资租赁资产收益权转让”两个系列。

  无疑,地产类融资产品是绿地金交中心业务的一个重头。

  那么,在政策和市场双重压力之下,金交中心地产项目融资类产品涌现,驱动因素是什么呢?

  高溢五号3期产品说明书显示,该产品预期收益(年化)为“本次购买金额低于100万元(不含)年化7.8%;本次购买金额100万元(含)到300万元(不含)年化8.0%;本次购买金额300万元(含)以上年化8.2%”。

  而本报记者从绿地金控内部获得的一份《河北省承德市滦平县盈时·迪奥维拉·长城项目投决报告》(以下简称《投决报告》)显示,盈时新城的这笔2亿元的融资为期两年,融资成本为年利率18%,其中包括每年4%的投顾费,资金用途为“8000万元用于归还股东借款,800万元用于支付我司投顾费用,11200万元用于本项目后续建设及支付利息。”

  记者注意到,高溢系列挂牌平台绿地金交中心为绿地金控旗下公司。

  工商资料显示,绿地金交中心成立于2014年5月12日,注册资本5000万元,为绿地创新投资有限责任公司全资控股子公司,后者为绿地金融投资控股集团有限公司(以下简称“绿地金控”)全资控股子公司。绿地控股集团股份有限公司(600606.SH)则通过全资控股子公司绿地控股集团有限公司(以下简称“绿地控股”)持有绿地金控的全部股份。

  转让方上海高溢同样为绿地集团旗下公司。高溢系列产品说明书显示,截止到 2018年6月1日,转让方的股东情况为:绿地金融投资控股集团有限公司和上海绿臻资产管理有限公司,分别持股99.98%和 0.02%。绿地金融投资控股集团有限公司持有上海绿臻资产管理有限公司100%的股权。

  值得注意的是,高溢五号基础资产投资项目《投决报告》中,还出现了绿地集团的身影。《投决报告》提到,2017年11月13日下午,双滦区王贺民区长和(绿地集团)京津冀区域欧阳兵总经理在区政府就建立双滦区“绿地集团未来科技城”项目合作细节达成一致意见并举行了签约仪式。

  “各处都有自己的地方开发商,当地政府也要扶持……”上述绿地金控内部相关人员表示。

  但对双方是否有关联交易,绿地金控方面予以否认,“绿地未来科技城项目与上海廪溢融资项目之间无任何关系。”绿地金控方面称。

  利差驱动、关联发标幕后,绿地金交中心在高溢系列产品挂牌发行过程中能否严格执行正常的风控流程呢?

  记者梳理发现,高溢系列基础资产在挂牌的过程中存在分期拆分现象。以高溢一号为例,高溢一号1期产品说明书中明确“可分期挂牌,总规模不超过 1.8 亿元(以实际募集规模为准)”。

  目前绿地金交中心官网产品信息板块下显示的有高溢一号1期、4期、6期,根据这三期的产品说明书,他们对应的基础资产均为上海廪溢于2017年9月19日以委托贷款形式向湖州南浔宏诚房地产开发有限公司投放的1.8亿元资金。

  而绿地金交中心官网信息披露板块下显示,高溢一号1期至7期的成立公告均已发布,对应的募集规模依次为6124万元、1433万元、2000万元、2186万元、1909万元、2744万元、1604万元,这7期产品累计融资刚好1.8亿元。

  根据目前能够查看到的高溢一号1期、4期、6期产品说明书,其对应的购买资金门槛依次为50万元、50万元、30万元,其余几期的购买资金门槛如果以相对较高的50万元来计算的话,该产品依然存在突破“存续期内产品累计持有人不得超过200人”这一政策红线;对此,绿地金控方面表示,绿地金交中心方面通过产品预约制度提前获悉大额认购客户、动态掌握并严格控制每一产品的投资者人数。

  值得关注的是,高溢二号基础资产项目为,上海廪溢于2018年3月份以委托贷款的形式向湖南健郡房地产开发有限责任公司(以下简称“湖南健郡”)完成的8000万元资金投放,对应的基础资产名称为“长沙建鸿达伍家岭项目”。

  而早在2017年5月,湖南省住建厅公布的《全省2017年第1批建筑市场责任主体不良行为记录名单》(以下简称“《名单》”)中就包括湖南健郡。《名单》显示,湖南健郡资质为“暂定级”,工程项目名称“伍家岭城市综合体项目”,不良行为记录内容为“未取得施工许可证或开工报告未经批准或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后,擅自施工;采用虚假证明文件骗取施工许可证;伪造、涂改施工许可证”。

  就此,本报记者致电湖南健郡,该公司相关人员称,“长沙建鸿达伍家岭项目”与“伍家岭城市综合体项目”为同一项目。

  另外,2017年9月份至10月份,湖南健郡至少收到5份当地法院执行通知书,内容均为,申请人因与湖南健郡合同纠纷申请财产保全,本案按申请人提供的财产线索,已经采取保全措施完毕。

  对于湖南健郡的风控审核,绿地金控表示,健郡地产涉及的司法诉讼在项目尽职调查时由公司外部、内部律师进行了协同尽职调查,上述问题系历史原因造成,涉及金额非常小,该问题在投资时已经进行了充分的分析评估,目前该项目处于正常状态。

  “上海廪溢在投资评估时会综合考虑项目静态价值、动态现金流、法律风险、财务风险等各方面因素,在绿地集团房地产专业背景支持下,我司开展业务整体较为稳健。”绿地金控方面进一步表示。

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